Lage vor Rendite
Eine Immobilie lässt sich nicht verschieben. Eine gute Lage sichert langfristig Vermietbarkeit und Wert. Eine scheinbar hohe Rendite in schwacher Lage ist oft teuer erkauft. Dresden ist als Universitäts-, Forschungs- und Halbleiterstandort gefragt, entscheidend bleibt aber immer die einzelne Lage.
Die wichtigsten Kennzahlen
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten. Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Der Cashflow zeigt, was monatlich nach Zins, Tilgung und Kosten übrig bleibt oder zugezahlt wird.
Abschreibung
Für Wohngebäude beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2 Prozent pro Jahr, für vor 1925 gebaute 2,5 Prozent und für ab 2023 fertiggestellte 3 Prozent. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent möglich, unter bestimmten Bedingungen zusätzlich eine Sonderabschreibung.
Denkmal
Bei Denkmalimmobilien können begünstigte Sanierungskosten nach Paragraf 7i Einkommensteuergesetz acht Jahre lang mit 9 Prozent und vier Jahre lang mit 7 Prozent abgeschrieben werden. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Entscheidend sind ein erfahrener Bauträger und ein realistischer Sanierungsanteil.
Risiken
Leerstand, Instandhaltung, Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung, gesetzliche Änderungen und die spätere Verkaufbarkeit gehören in jede ehrliche Rechnung. Es gibt keine garantierte Rendite. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Manfred Braun rechnet Ihre Situation gern offen mit Ihnen durch.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
